1 Define tu presupuesto real

Antes de ver cualquier propiedad, debes saber cuánto puedes gastar realmente. El precio del inmueble es solo una parte del costo total.

• Calcula tu cuota inicial: la mayoría de bancos financian hasta el 70% del valor comercial, lo que significa que necesitas el 30% de entrada.
• Suma los gastos de cierre: notaría, registro, impuestos y seguros pueden sumar entre el 3% y el 5% adicional del valor del inmueble.
• Consulta tu capacidad de endeudamiento: la cuota mensual del crédito no debería superar el 30%-35% de tus ingresos mensuales netos.
• Investiga las tasas de interés actuales antes de ir al banco — pueden variar significativamente entre entidades.

2 Investiga la propiedad antes de comprometerte

• Certificado de tradición y libertad: Es el "historial" del inmueble. Muestra quién es el dueño real y si tiene deudas o embargos. Se obtiene en la Superintendencia de Notariado y Registro.
• Verifica que los impuestos prediales estén al día — el vendedor debe demostrarlo.
• Confirma que las cuotas de administración estén pagadas si el inmueble es un apartamento en copropiedad o una casa dentro de un conjunto residencial.
• Revisa el certificado de uso del suelo para confirmar que la propiedad puede usarse para lo que tú necesitas.
• Si es construcción nueva, verifica la licencia de construcción y el estado legal del proyecto.

3 La promesa de compraventa

Este es el primer contrato formal. No es la escritura, pero es un acuerdo legal importante que define las condiciones de la venta.

• Especifica el precio pactado, la forma de pago y las fechas exactas de cumplimiento.
• Define las arras (cuota inicial o "señal"): si el comprador desiste, puede perderlas; si el vendedor desiste, debe devolverlas dobles.
• Incluye condiciones claras sobre qué pasa si el crédito bancario no es aprobado.
• Siempre conviene firmarla ante notario aunque no sea obligatorio — da más seguridad jurídica.

4 El crédito hipotecario

• Solicita el crédito en varios bancos y compara tasas — no aceptes la primera oferta.
• Pregunta por la tasa nominal anual (fija o variable) y el costo total del crédito (CTF), que incluye todos los seguros.
• El banco exigirá un avalúo comercial del inmueble antes de aprobar el crédito.
• Los seguros obligatorios (vida e incendio/terremoto) se suman a la cuota mensual.
• Si el crédito no es aprobado, la promesa de compraventa debe contemplar cómo se manejan las arras entregadas.

5 La escritura pública y el registro

Este es el paso final y el más formal. La propiedad cambia de dueño legalmente aquí.

• La escritura pública se firma en notaría con presencia de comprador, vendedor (o sus apoderados) y el notario.
• Tras la firma, se debe registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos — hasta que no esté registrada, el cambio de dueño no es oficial ante la ley.
• Los gastos notariales y de registro normalmente se dividen entre comprador y vendedor, pero esto puede negociarse.
• El proceso completo puede tomar entre 1 y 3 semanas desde la firma hasta el registro.

1 Determina el precio correcto

• Avalúo comercial: Un perito avaluador certifica el valor de mercado real de tu propiedad. El banco del comprador lo exigirá de todas formas, así que conviene hacerlo desde el principio.
• Avalúo catastral: Es el valor oficial para fines tributarios, generalmente menor al comercial. Se usa para calcular el impuesto predial.
• Investiga los precios de propiedades similares vendidas recientemente en la misma zona.
• Un precio demasiado alto hará que la propiedad no se venda; demasiado bajo significa pérdida de dinero.

2 Documenta tu propiedad

• Ten listo el certificado de tradición y libertad actualizado (solicítalo en la Superintendencia de Notariado).
• Recibo del impuesto predial al día.
• Paz y salvo de cuotas de administración (si aplica).
• Escritura pública original de la propiedad.
• Tu documento de identidad vigente.

3 ¿Agente inmobiliario o venta directa?

No hay una respuesta única. Depende de tu tiempo, conocimiento del mercado y necesidad de apoyo.

• Un agente inmobiliario cobra normalmente entre el 2% y el 4% del valor de venta como comisión.
• La ventaja: tienen red de compradores y manejan las negociaciones.
• La desventaja: si no tienes claro el precio, podrían sugerir uno que favorezca la venta rápida más que tu bolsillo.
• Si vendes directamente, plataformas como Finca Raíz o Metro Cuadrado pueden ser útiles para llegar a compradores.
• Si usas agente, firma un contrato donde queden claras la comisión, el tiempo de exclusividad y las condiciones de terminación.

4 Negociación y promesa de compraventa

• Define de antemano cuánto estás dispuesto a negociar y cuál es tu precio mínimo aceptable.
• La promesa de compraventa protege al vendedor: si el comprador desiste, pierdes las arras recibidas; si tú desistes, debes devolverlas dobladas.
• Incluye cláusulas claras sobre el plazo de pago y qué pasa si el crédito del comprador no es aprobado.
• Antes de firmar cualquier contrato, verifica la capacidad real de pago del comprador o que tiene aprobación bancaria.

5 Impuestos que debes pagar como vendedor

• Retención en la fuente: El comprador retiene un porcentaje del precio de venta y lo paga directamente a la DIAN. La tarifa varía según el tipo de inmueble y el valor.
• Impuesto a la ganancia ocasional: Si vendiste por más de lo que pagaste (después de ajustar por inflación), la diferencia puede estar sujeta a este impuesto del 15%.
• Si la propiedad fue tu vivienda principal por más de dos años, puede haber exenciones — consulta con un contador.

1 Impuesto Predial Unificado

¿Qué es? Es el impuesto anual que se paga por ser dueño de un inmueble. Lo recauda el municipio donde está ubicada la propiedad.

• Se calcula sobre el avalúo catastral del inmueble (no el precio comercial).
• Las tarifas varían según el municipio y el tipo de inmueble (residencial, comercial, rural).
• Normalmente se cobra en cuotas anuales o semestrales. Pagar a tiempo tiene descuentos en muchos municipios.
• Como comprador, exige el paz y salvo predial antes de firmar cualquier contrato.

2 Retención en la Fuente

¿Qué es? Es un anticipo del impuesto de renta que se descuenta al momento de la venta. El comprador actúa como agente retenedor y paga este valor directamente a la DIAN.

• La tarifa general es del 1% sobre el valor de la escritura si el inmueble supera los 20.000 UVT (aprox. $1.000 millones de pesos en 2024).
• Para inmuebles de menor valor, aplican otras tarifas o puede no aplicar — confirma con tu contador.
• El vendedor puede deducir esta retención de su declaración de renta al final del año.
• La retención en la fuente es diferente del impuesto de ganancia ocasional.

3 Impuesto de Ganancia Ocasional

¿Qué es? Si vendiste una propiedad por más de lo que pagaste por ella, la "ganancia" puede estar gravada con este impuesto del 15%.

• La ganancia se calcula como: precio de venta menos el costo fiscal del inmueble (lo que pagaste originalmente, ajustado por inflación).
• Si la propiedad era tu vivienda principal durante los dos años anteriores a la venta, puedes estar exento de hasta 7.700 UVT de ganancia.
• Se declara en la declaración de renta del año en que se realizó la venta.
• Un contador puede ayudarte a calcular y minimizar este impuesto legalmente.

4 Impuesto de Registro

• Es un impuesto departamental que se paga al registrar una escritura pública de compraventa.
• La tarifa varía por departamento: generalmente entre el 0,5% y el 1% del valor de la escritura.
• Se paga en la Gobernación o entidad departamental correspondiente antes de registrar en la Oficina de Instrumentos Públicos.

📊 Resumen de costos al comprar

1 Gastos notariales

• La notaría cobra por el otorgamiento de la escritura pública según una tarifa oficial establecida por el Gobierno Nacional.
• La tarifa es del 0,27% del valor del inmueble, y se divide por mitad entre comprador y vendedor (cada uno paga el 0,135%).
• Si hay hipoteca, el notario también cobra por el contrato de hipoteca por separado.
• Siempre pide la liquidación de gastos notariales por escrito antes de ir a firmar.

2 Impuesto de Registro y Anotación

• Se paga en la Secretaría de Hacienda Departamental antes de registrar la escritura.
• Las tarifas varían: en Bogotá (Cundinamarca) es del 0,5%; en otros departamentos puede llegar al 1%.
• Sobre el valor de registro también se cobran los derechos de inscripción en la Oficina de Instrumentos Públicos.
• Estos costos los paga el comprador en la mayoría de los casos, aunque es negociable.

3 Seguros vinculados al crédito hipotecario

• Seguro de vida: Obligatorio si tienes crédito hipotecario. Cubre el saldo de la deuda si el titular fallece.
• Seguro de incendio y terremoto: Protege el inmueble. También es obligatorio con crédito hipotecario.
• Ambos se suman a la cuota mensual del crédito y pueden representar entre el 15% y el 25% adicional de la cuota de capital e intereses.
• Tienes derecho a tomar estos seguros con cualquier aseguradora, no necesariamente la del banco.

4 Costos de cuotas de administración

• Si compras en propiedad horizontal (apartamento, casa en conjunto cerrado), deberás pagar cuota de administración mensual.
• Las cuotas varían enormemente: desde $150.000 en conjuntos pequeños hasta más de $1.000.000 en edificios de lujo.
• Antes de comprar, consulta el valor de la cuota, si hay cuotas extraordinarias pendientes y el estado financiero de la administración.
• Las deudas de administración del propietario anterior pueden afectarte — exige el paz y salvo.